¿Cómo Hacer Legalmente Convocatorias a las Asambleas en Propiedad Horizontal?

 

Artículo 37. Integración y alcance de sus decisiones

La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

El régimen de propiedad horizontal

Artículo 39. Reuniones

La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

OJO CON LOS MOROSOS

¿Qué es un vecino moroso?

Un vecino moroso es aquel propietario que no está al día con sus pagos comunitarios, ya sean ordinarios o extraordinarios. Dichos pagos son aprobados por la Junta de Propietarios y serán obligatorios para todos los vecinos propietarios de una vivienda o inmueble.

https://www.afincalitas.com/comunidades-vecinos-propietarios/que-hacer-con-vecino-moroso/#:~:text=Una%20de%20las%20v%C3%ADas%20m%C3%A1s,procede%20al%20embargo%20de%20bienes.

 
 

FONDO DE IMPREVISTOS

 

ARTÍCULO 35. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

PARÁGRAFO 2o. (Parágrafo adicionado por el artículo 45 de la Ley 2079 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:) La creación de este fondo será potestativa en edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda.

LAS CUOTAS DE ADMINISTRACION

  

Generalmente nos preguntamos cuánto debemos pagar por cuotas de administración en los conjuntos o edificios y para ello debemos tener en cuenta lo siguiente:

Que exista una aprobación por parte de la Asamblea General de Copropietarios de un presupuesto donde se establezcan los gastos necesarios para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, es decir, los que son indispensables para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes de la copropiedad. Las expensas para gastos diferentes a los necesarios deben aprobarse con el 70% de los coeficientes de copropiedad para que su cobro pueda ser de carácter obligatorio. El valor de la cuota de administración se calcula según los coeficientes de copropiedad establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Estos se determinan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto. Es equivoco incluir las áreas privadas descubiertas para el cálculo de coeficientes y cobrar por este concepto.

En cuanto a las expensas comunes necesarias que han sido aprobadas en sesiones diferentes a la reunión ordinaria anual, es necesario recordar que si aquellas superan cuatro veces el monto de la expensa común mensual dentro del periodo presupuestal, deberán aprobarse mínimo con el 70% de los coeficientes de copropiedad.

Un error común es también creer que las cuotas de administración van ligadas a factores como el incremento del salario ó el IPC. Las expensas se determinan con relación al presupuesto de gastos, pudiendo ser incrementado o disminuido año a año.

Cuando aprobamos presupuestos que no están acordes con los gastos del Edificio, nos vemos en el dilema de deteriorar la copropiedad y por ende desvalorizar las inversiones que hemos realizado en nuestras áreas privadas. Una práctica buena es cuando en los edificios o conjuntos se realizan inversiones proyectadas para no dejar envejecer la copropiedad.

Es importante saber si el presupuesto es adecuado, si los coeficientes son los establecidos por ley y proyectar nuestras unidades residenciales hacia el futuro.

abogadoramiroserrano@gmail.com

¿En qué consiste el reglamento de propiedad horizontal en Colombia?

 ¿Qué es un Reglamento de propiedad horizontal?

El reglamento de propiedad horizontal es un documento formal creado a partir de la Ley 675 de 2001 o de Propiedad Horizontal. El reglamento de propiedad horizontal establece y regula los derechos y obligaciones de copropietarios o habitantes de un conjunto o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

Es decir, es una guía, diferente a un manual de convivencia, en la que se definen los estatutos y normas por los que deberán regirse los habitantes de la propiedad horizontal.

El objetivo del Reglamento de propiedad horizontal es garantizar la seguridad y la sana convivencia de los miembros o habitantes del edificio o conjunto.

¿Cómo crear el Reglamento de propiedad horizontal?

El Reglamento de propiedad horizontal debe ser creado en una asamblea general de copropietarios, en la cual se establecerán los estatutos y normas que regirán la convivencia dentro de la propiedad horizontal.

La Ley 675 de 2001 en su artículo 5° estipula que el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

El nombre e identificación del propietario.

El nombre distintivo del edificio o conjunto.

La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se construye el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital.

La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto.

Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

El reglamento de propiedad horizontal también deberá incluir las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica a cargo y las reglas del funcionamiento de la propiedad horizontal.

De acuerdo con el artículo 4 de la Ley 675 de 2001 la propiedad horizontal debe estar debidamente constituida en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Requisitos para elevar a escritura pública el reglamento de propiedad horizontal:

Ya tenemos claro que el Reglamento de propiedad horizontal no es un documento cualquiera, debe ser registrado en la oficina de Registro de instrumentos públicos y ser elevado a escritura pública con estos requisitos:

Certificado de existencia y representación legal expedida por la Cámara de Comercio. 

Licencia de construcción expedida por una curaduría urbana. 

Planos arquitectónicos y urbanísticos aprobados. 

Elaboración de minuta con: Linderos generales, Coeficiente de copropiedad, Proyecto de división, Memoria descriptiva, Estatutos de los copropietarios, Determinación de las áreas comunes y determinación de las áreas de cesión. 

Modificaciones al Reglamento de propiedad horizontal:

Según el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, cuando se requiera hacer una modificación al Reglamento de propiedad horizontal, esta modificación debe ser aprobada por la Asamblea general de propietarios.

Estas modificaciones también se deben registrar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y el encargado será el administrador del edificio o conjunto.

MOROSOS EN CONJUNTOS PIERDEN IMPORTANTES DERECHOS

 

¿Qué debe hacer una administrador para cobrar las cuotas de administración (hay gente que lleva más de un año sin pagar)?

Debe buscar o solicitar los antecedentes con respecto a los requerimientos, cobros y sanciones impuestas a los propietarios morosos e intentar un acuerdo en la forma de pago. 

En caso contrario será necesario dar poder a un abogado para que inicie el proceso judicial de cobro. También debe revisar si se han impuesto intereses de mora.

Cuando una obligación tiene fecha cierta para ser cumplida o pagada por parte del obligado y este hace caso omiso de tal exigencia. En ese caso, la persona se convierte en deudor moroso.

Sin embargo, existe una deficiencia en reglamentos de propiedad horizontal  y en actas de asambleas de conjuntos o edificios, en las cuales no se hacen las siguientes especificaciones que en ocasiones acarrea confusiones a los residentes: 

 Fecha cierta de pago de la  obligación.

 De la oportunidad de hacer el pago con descuento  si este se encuentra  estipulado.

 De  la descripción detallada ante quien puede hacerse el pago.

 Del procedimiento como  notificar la realización del pago a la administración  si se  este se realizó ante entidad Bancaria.

 Las cuotas de administración tienen un fin natural establecido en la ley y los estatutos, cual es el de mantener los bienes comunes y prestar  con eficiencia los servicios comunes, para mantener una calidad de vida soñada o diseñada en el proyecto.

 Pero corresponde a la Asamblea de propietarios de Unidades Privadas determinar el monto de las cuotas, su oportunidad de pago, ante quien se hace el pago, etc.

 No permitir que participen en las asambleas generales.

 No permitir que participen en Consejos de Administración.

 No permitir el disfrute del uso exclusivo de  bienes comunes.

 El no abrir la puerta del parqueadero al moroso, para que este mismo la abra.

 El no clasificar la correspondencia y simplemente dejarla en una caja de cartón rotulada deudores morosos, para que cada moroso busque su correspondencia allí.

 https://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-propiedad-horizontal/morosos-en-conjuntos-pierden-importantes-derechos-226

Responde Nora Pabón, abogada especialista en propiedad horizontal:

Hay que recordar que de acuerdo con la Ley, y según el reglamento, a las personas que no paguen oportunamente se les podrá suspender los servicios no esenciales, sin incurrir en violación de sus derechos fundamentales.

¿Cuándo hay mora en el pago de una obligación? 

De la forma expresa como debe hacerse el pago.

De fecha cierta a partir de  se entiende en mora el responsable del pago.

 ¿A qué se destina el pago de cuotas de administración?

Por tanto la asamblea determina la clase y calidad de mantenimiento a realizar a los bienes comunes, así como el alcance y calidad de la prestación de los servicios comunes y/o comunales; Para ello disponiendo del presupuesto que debe ejecutar el administrador, con la coordinación, asesoría y consultoría  del Consejo de Administración.

¿Cuáles son las sanciones más comunes a deudores morosos?

El no ingreso a los parqueaderos comunales(lo que es acertado, sugiriendo no confundir parqueaderos de uso exclusivo en bienes comunes, con parqueaderos comunales que es una figura distinta y donde la administración puede arreglar el asunto).

La suspensión del servicio de gas comunitario, cuando opera esta figura.

¿Qué hacer cuando hay deudas en mora?

Cobrar, tan pronto entra un propietario o tenedor a cualquier título  de una unidad privada en mora, no queda otra solución legal que cobrar.