El Decreto 768 de 2025 reglamenta parcialmente los procedimientos de policía y genera varios cambios sustanciales para la Propiedad Horizontal (PH):
1. Obligación de Ajustar el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH)
Ajuste por Jurisprudencia: El decreto ordena a las Asambleas y Consejos de Administración incorporar en sus RPH las pautas y criterios establecidos por la jurisprudencia constitucional en temas de convivencia. El objetivo es eliminar ambigüedades y facilitar la función de las autoridades de policía en la resolución de conflictos.
Publicidad Documental: Se exige que una copia del RPH vigente y el censo de animales de compañía deben permanecer a disposición de las autoridades de policía para su consulta.
2. Procedimientos Policiivos y Querellas
Legitimación de la PH: Cuando la Propiedad Horizontal (a través de su administrador) instaure una querella por perturbación de la posesión o tenencia de bienes comunes, deberá probar sumariamente (con documentos o testimonios) su calidad de poseedor o tenedor.
Representación: No se requiere actuar mediante abogado ante la autoridad de policía.
Uso Indebido de la Acción: El querellante debe asegurar que los hechos narrados coincidan con alguno de los comportamientos contrarios a la convivencia descritos en la Ley 1801.
Inactividad: El proceso policivo iniciado por queja podrá darse por terminado si transcurre un año de inactividad, por lo que el administrador debe estar atento a impulsar la acción.
Reacción Inmediata: Se reafirma el derecho del administrador o copropietario a exigir la intervención inmediata de la autoridad de policía ante actos que perturben la tranquilidad, como ruidos o fiestas, según lo establece el artículo 61 de la Ley 675.
3. Convivencia y Normas Específicas
No Entrega de Actas: La negativa del administrador a entregar copia del acta de asamblea o de documentos no sometidos a reserva legal, una vez que medie una orden de policía para su entrega, constituye un comportamiento contrario a la convivencia y puede acarrear sanciones de la Ley 1801.
Privacidad de la Habitación: Los habitantes tienen la responsabilidad primaria de proteger la privacidad de su habitación para evitar que actividades íntimas trasciendan al ámbito público o a áreas comunes de uso privado.
Protección de Ventanas: La instalación de protectores solares, blindajes, elementos decorativos temporales u otros trabajos de vidriería no se considerarán comportamientos que afecten la integridad urbanística.
Caninos de Manejo Especial: Las entidades territoriales deben implementar una plataforma de registro para los caninos de manejo especial, y la póliza de responsabilidad civil debe cubrir la indemnización de perjuicios que estos ejemplares ocasionen.
